Resume PP Nomor 103 Tahun 2015 Pemilikan Rumah Tinggal oleh Warga Negara Asing

Sebelum berlakunya PP No. 103 Tahun 2015, ketentuan tentang pemilikan tanah bagi Warga Negara Asing diatur dalam : Pasal 42 dan 45 UUPA...

Sebelum berlakunya PP No. 103 Tahun 2015, ketentuan tentang pemilikan tanah bagi Warga Negara Asing diatur dalam :

• Pasal 42 dan 45 UUPA, No. 5 Tahun 1960;
• Pasal 39 PP No.  40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB, dan Hak Pakai Atas Tanah 
• PP NO. 41 Tahun 1996, Tetang Kepemilikian Rumah Tinggal atau Hunia oleh Orang ASing yang berkedudukan di Indonesia
• Permen Negara Agraria/Kepala BPN No. 7 tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing 
• Permen Agraria No. 8 Tahun 1996, tentang Perubahan Permen No. 7 Tahun 1996
• Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011, tentang Rumah Susun

Dengan berlakunya PP No. 103 Tahun 2015, maka ketentuan tersebut di atas dinyatakan tidak berlaku. 

Siapa yang dimaksud Orang Asing  ?

Pasal 1 ayat (1) 

Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia yang selanjutnya disebut Orang Asing adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaanya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. 

Pasal 2 ayat (2)

Orang Asing pemegang izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. 

Dari kedua pasal tersebut disebutkan dengan jelas bahwa Orang Asing tersebut harus melakukan usaha, bekerja atau berinvestasi di Indonesia dan mempunyai izin tinggal di Indonesia. Penulis menarik benang merah antara PP tersebut dengan PP Nomor 44 Tahun 2016 tentang Daftar Bidang Usaha Yang Tertutup Dan Bidang Usaha Yang Terbuka Dengan Persyaratan Di Bidang Penanaman Modal. PP No 44 Tahun 2016 tersebut kesempatan investasi yang lebih luas  kepada para investor asing dengan salah satu fasilitas kepemilikan rumah hunian kepada orang asing dengan persyaratan tertentu.

Objek Property Orang Asing

• Rumah Tunggal adalah rumah yang mempunyai kaveling sendiri dan salah satu dinding bangunan tidak dibangun tepat pada batas kaveling. 
• Satuan Rumah Susun yang selanjutnya disebut Sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. 

Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 13 tahun 2016, Rumah Tunggal dan Sarusun tersebut pembelian baru/unit baru berupa bangunan baru yang dibeli langsung dari pihak pengembang/pemilik tanah dan bukan merupakan pembelian dari tangan kedua dengan harga minimal  :

Rumah Tunggal

• DKI Jakarta Rp 10 miliar
• Banten Rp 5 miliar
• Jawa Barat Rp 5 miliar
• Jawa Tengah Rp 3 miliar
• Yogyakarta Rp 3 miliar
• Jawa Timur Rp 5 miliar
• Bali Rp 3 miliar
• Nusa Tenggara Barat Rp 2 miliar
• Sumatera Utara Rp 2 miliar
• Kalimantan Timur Rp 2 miliar
• Sulawesi Selatan Rp 2 miliar
• Daerah lainnya Rp 1 miliar

Sarusun

• DKI Jakarta Rp 5 miliar
• Banten Rp 1 miliar
• Jawa Barat Rp 1 miliar
• Jawa Tengah Rp 1 miliar
• Yogyakarta Rp 1 miliar
• Jawa Timur Rp 1,5 miliar
• Bali Rp 2 miliar
• Nusa Tenggara Barat Rp 1 miliar
• Sumatera Utara Rp 1 miliar
• Kalimantan Timur Rp 1 miliar
• Sulawesi Selatan Rp 1miliar
• Daerah lainnya Rp 750 Juta

Dalam kedua peraturan tersebut tidak diberikan pembatasan tentang jumlah rumah tinggal atau sarusun yang dapat dimiliki oleh Orang Asing sebagaimana pernah diberlakukan di dalam PP nomor 41 tahun 1996  (PP 41)   pasal 1 ayat (1) ditentukan bahwa “Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah tinggal untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu”., 

Sehingga dapat disimpulkan bahwa Orang Asing dapat memiliki lebih dari satu rumah tinggal atau sarusun.

Sifat-sifat Hak Atas Tanah Orang Asing

• Dapat beralih dan/atau dialihkan kepada Pihak lain
• Dapat diwariskan;
• Dapat dibebani hak tanggungan
• Bukan merupakan harta bersama yang  yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri, yang dibuat dengan akta notaris. 

Hak Atas Tanah untuk Property Orang Asing

Pasal 4 PP No. 103 Tahun 2015 jo Pasal 1 ayat (2)  Permen ATR/Ka BPN

Rumah tinggal : Hak Pakai atas tanah Negara, Hak Pengelolaan, Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. 

Sarusun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara atau Hak Pengelolaan. 

Dari kedua ketentuan tersebut tidak disebutkan adanya ketentuan yang mengatur tentang kepemilikan berdasarkan hak sewa sebagaimana tercantum dalam PP Nomor 40 Tahun 1996 

Jangka Waktu 

Pasal 6 PP 103 Tahun 2015 (atas tanah Hak Pakai) 

1. Rumah Tunggal yang diberikan di atas tanah Hak Pakai diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun. 
2. dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. 
3. Dalam hal jangka waktu perpanjangan berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun. 

Pasal 7 PP 103 Tahun 2015 (atas tanah Hak Milik)

1. Rumah Tunggal di atas tanah Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian sebagaimana diberikan Hak Pakai untuk jangka waktu yang disepakati tidak lebih lama dari 30 (tiga puluh) tahun. 
2. Hak Pakai dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah. 
3. Dalam hal jangka waktu perpanjangan sberakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun 

Berakhirnya Hak Orang Asing 

Pasal 10 PP o. 103 Tahun 2015 Jo Pasal 6 Perman ATR/Ka BPN

1. Apabila Orang Asing atau ahli waris yang merupakan Orang Asing yang memiliki rumah yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. 
2. Apabila dalam jangka waktu 1 (satu) tahun belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat: 

• rumah di lelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara; 
• rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 angka 1 huruf b. 

3  Hasil lelang menjadi Orang Asing/Ahli Waris, setelah dikurangi dengan biaya lelang serta barang atau biaya lain yang telah dikeluarkan. 

Perjanjian Pemisahan Harta dalam Kepemilikan Rumah Hunian atau Sarusun oleh Orang Asing

Pasal 3 

1. Warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan Orang Asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya. 
2. Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri, yang dibuat dengan akta notaris. 

Dengan adanya Perjanjian Pemisahan Harta (Perjanjian Perkawinan)  maka Warga Negara Indonesia tersebut tetap dapat memiliki tanahnya tersebut sama seperti dengan Warga Negara Indonesia lainnya.